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Landentwicklungswerte – Faustregeln

Menschen, die in Land investieren möchten, um es entweder zu “entwickeln” (wie dieser Begriff in den Artikeln dieser Reihe “Land Development Values” definiert ist) oder darauf aufzubauen und ein Gesamtpaket zu verkaufen (z. B. ein neues Zuhause auf seinem Grundstück), haben viele Pakete zu sichten, weil jeder versuchen will, ihnen eine Immobilie zu verkaufen! Der Prozess der Identifizierung der Parzellen, die es wert sind, verfolgt zu werden, ist daher sehr zeitaufwändig, und Landkäufer benötigen Tools, mit denen sie den Müll schnell aussortieren und die Parzellen identifizieren können, die einer weiteren Prüfung bedürfen. Daher verwenden Käufer normalerweise Faustregeln und Formeln für ihre vorläufige Überprüfung.

Diese Faustregeln sollen grobe Schätzungen in Bezug auf den Ertrag eines Standorts und verschiedene Kostenfaktoren liefern, da dies die Schlüsselaspekte bei der Berechnung des “richtigen” Preises sind, den sie für das Land zahlen sollten. Durch die Definition des Preises, zu dem die Zahlen funktionieren, können Landkäufer innerhalb von Minuten sehen, ob der vom Verkäufer verlangte Preis realistisch ist. Wenn das Grundstück erheblich überteuert ist, können die Käufer die Immobilie einfach wegwerfen und zu besseren Aussichten übergehen.

Gewerbliche Landentwicklungen
Es überrascht nicht, dass die Methode zur groben Schätzung des Standortertrags und der Verbesserungskosten für Wohn- und Nichtwohngrundstücke nicht gleich ist. Bei Einzelhandels- oder Büropaketen ist der Ertrag die Menge an potenzieller Gebäudefläche, die gebaut werden kann. Dies hängt in der Regel von der Anzahl der Parkplätze ab, die auf das Grundstück passen, und berücksichtigt die allgemeinen Entwicklungsgrenzen, die durch die undurchlässige Abdeckung und die in der Zonenverordnung festgelegten Grünflächenanforderungen festgelegt sind. Eine Faustregel könnte verwendet werden, um die Gesamtmenge an Landfläche zu schätzen, die für jedes Auto benötigt wird, das auf dem Bürogrundstück geparkt wird (z. B. Quadratfuß für Parkplatz plus Fahrgang). Ein anderer würde sich der Menge an Landfläche annähern, die von Gehwegen und Gehwegen eingenommen wird. Eine dritte Faustregel könnte annehmen, dass die Kosten für vertikale und horizontale Verbesserungen 100 USD / m² betragen würden. ft. Bürofläche.

Wohnsiedlungen
Die Faustregeln für die Entwicklung von Wohngrundstücken sollen die Anzahl der Baugrundstücke schätzen, die das Grundstück nach Abschluss der Unterteilung produzieren könnte, sowie die Kosten für horizontale Verbesserungen. Der Wert jedes “rohen” Baugrundstücks würde auf der Grundlage des prognostizierten Verkaufswerts des fertigen Produkts (Haus auf seinem Grundstück) und der Verbesserungskosten berechnet.

Eine Faustregel für den Standortertrag könnte aus der Bruttolandfläche des Grundstücks die Menge an Quadratfuß abziehen, die verschwendet würde oder aus irgendeinem Grund nicht verwendet werden könnte, und dann das Ergebnis durch den Betrag der erforderlichen Mindestlosgröße dividieren durch die Zonierung, um die Anzahl der Lose zu ermitteln. Beispielsweise könnte die Faustregel für ein 15 Hektar großes leeres Grundstück, das für 20.000 Quadratfuß große Grundstücke vorgesehen ist, so aussehen:

Schritt 1: 43.560 sq. Ft. X 15 acres = 653.400 sq. Ft.
Schritt 2: 653.400 Quadratfuß x 70% = 457.380 Quadratfuß.
Schritt 3: 457.380 Quadratfuß geteilt durch 20.000 Quadratfuß = 22,87 Baugrundstücke

Das Endergebnis ist immer gerundet NiederFür dieses Paket wären es also ungefähr 22 Baugrundstücke. Im zweiten Schritt wurden 30% der Bruttostandortfläche abgezogen, um Verschwendung, Quadratfußverlust aufgrund natürlicher Einschränkungen (z. B. Hänge, Auen, unregelmäßige Form) und Landfläche zu berücksichtigen, die von neuen Straßen in der Gemeinde eingenommen würden .

Beachten Sie, dass die Faustregeln je nach geografischem Gebiet variieren können. Sie sind Rau Schätzungen, daher sollten Sie sie nach Bedarf ändern und nicht nur blind anwenden. Wenn sich ein erheblicher Teil des 15 Hektar großen Grundstücks in einer Au befindet, wäre es nicht sinnvoll, nur 30% von der gesamten Bruttostandortfläche abzuziehen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Faustregel Sie verwenden sollen, seien Sie konservativ.

 

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